По-прежнему оставаясь актуальными, альтернативные сделки отнюдь не становятся проще, поэтому многие люди не хотят с ними связываться. Действительно ли этот вариант однозначно опасен или существуют лишь отдельные случаи, на которые не стоит соглашаться? Эксперты не категоричны, но некоторые предостережения высказывают.
Правила безопасности
Когда цены на недвижимость активно растут или снижаются, стоимостные ожидания людей быстро меняются, поэтому выстроить цепочку тяжело. Наиболее благоприятным для совершения подобных сделок считается период стабилизации. Таковым, по словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, оказался 2010 год, когда до 70% зарегистрированных сделок оказались альтернативными.
Однако, предупреждает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, если остальные участники отказываются включить в договоры купли-продажи условие одновременной регистрации квартир, если есть сомнения в качестве документов или невозможно их проверить, от сделки лучше отказаться. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, советует обращать внимание на здоровье и дееспособность участников сделки. Кроме того, потенциально опасны следующие моменты:
многоступенчатость сделки;
квартира оформлена в собственность в начале 90-х (возможны нарушения прав детей при неправильной приватизации, временно выписанных граждан и т.п.);
продавец является наследником продаваемого жилья;
в договоре фигурирует рента;
сделка осуществляется по доверенности (большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц);
в сделке задействованы несовершеннолетние и люди из группы риска (недееспособные, частично дееспособные, находящиеся под патронажем, опекой, попечительством);
квартира перепродавалась несколько раз за короткий отрезок времени;
собственник отбывает наказание в местах лишения свободы.
Кто в лес, кто по дрова
Существует множество видов альтернативных сделок: переезд из Москвы в область без доплаты, но в квартиру большей площади; из Подмосковья в столицу, но в жилье поменьше; разъезд, то есть продажа одного объекта и покупка двух и более. Последний вариант принято считать самым сложным. Между тем профессионалы говорят, что гораздо труднее осуществить съезд, ведь необходимо одновременно найти покупателей на несколько объектов. Сказать, как быстро это произойдет, никто не может, именно поэтому цепочки часто распадаются. Также нельзя назвать легкой сделку, если одна из квартир находится под обременением (чаще всего это ипотека). Подобное жилье продается дольше, чем обычное, к тому же банк может потребовать предоставления дополнительных документов, что усложняет процесс и порой становится причиной срыва всей операции.
По словам А. Зиминского, камнем преткновения порой становится первая квартира в цепочке, если это новостройка. Финансовые учреждения предпочитают вторичку, кредиты на новое жилье предоставляют немногие, причем объект должен быть одобрен самим банком. При проведении сделки документы по всем квартирам должны быть готовы одновременно. Кроме всего прочего это требует от участников огромного терпения. Некоторые не выдерживают и в порыве эмоций выходят из игры. Тогда риелторам приходится быстро подбирать другой объект и строить цепочку заново. «Самые тяжелые сделки — с участием жильцов коммуналок, поскольку такие люди либо надеются на помощь государства, либо имеют необоснованно высокие ценовые ожидания», — говорит А. Левитова. Привести к разрыву цепочки способны и форс-мажорные обстоятельства. В практике одной компании был случай, когда на продавца недвижимости упала сосулька и он попал в реанимацию.
А воз и ныне там
Впрочем, иногда выход из альтернативы вполне оправдан, считает Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Например, если человек понимает, что ему выгоднее и быстрее просто продать квартиру, а потом купить другую, нежели становиться одним из звеньев длинной цепочки. Тем более что при одновременной купле-продаже нескольких объектов усложняются расчеты. «Даже проведение через депозитарные ячейки банка не гарантирует сохранность средств и нервов участников операции, — говорит А. Левитова. — Нередко возникает конфликт интересов. Головной покупатель, который обычно несет наибольшие риски, будет требовать привязки условия выемки денег к регистрации прав по его квартире, тогда как другим участникам цепочки для этого придется получать копии по своим сделкам».
Кроме того, при альтернативе невозможно предсказать, на какое время растянется процесс. Порой цепочку приходится разрывать как раз из-за сроков. Как ни странно, в этом есть и определенный позитивный момент. «Обычная квартира продается быстрее, а зачастую и дороже, — отмечает Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского Агентства Недвижимости». — При свободной продаже недвижимость дорожает на 5%, и часто клиенты, уже подобрав альтернативный вариант, предпочитают разорвать сделку, чтобы получить больше денег. Даже если какое-то время им придется снимать жилье, это все равно будет выгодно».
Многообразие видов
Если в обычной сделке с недвижимостью участвуют лишь продавец и покупатель, то в альтернативной минимальное количество участников увеличивается до трех — это самый распространенный вариант. Максимальное число сторон не ограничено. Обычно самые длинные цепочки возникают при расселении коммуналок. Сложность заключается в том, что необходимо подобрать жилье не только каждой семье, но и людям, у которых покупается недвижимость, причем существуют ценовые ограничения. Как рассказывает А. Левитова, однажды ее компания проводила сделку, в которой участвовали 60 человек! О. Саукитенс сталкивалась с расселением шестикомнатной коммуналки, где проживали пять семей: «В назначенное время у нотариуса собрались 43 человека. Оформление сделки длилось 12,5 часа. Нам повезло, что помещение было просторным и все смогли поместиться».
Как и раньше, Москва остается центром притяжения, сюда стремятся переехать жители разных городов. Однако бывает и наоборот — взамен столичной недвижимости люди приобретают загородную. Например, одна семья продала трешку в доме на пр-те Мира, а взамен купила дом в селе Троицкое. В свою очередь, бывшие собственники недвижимости в Троицком купили две однушки в Москве. Иногда цепочку замыкает зарубежный объект. Это новый вид альтернативы, когда столичная квартира обменивается на апартаменты за границей. Правда, пока такие случаи единичны. О. Саукитенс рассказывает о сделке, в которой было задействовано пять объектов. Хозяева трешки на первом этаже дома на ул. 4-й Тверской-Ямской продали ее под нежилое помещение и приобрели две квартиры: родителям с сыном — двушку на Соколе, взрослой дочери — однушку на Щукинской. А продавцы последней, получив доплату, купили однушку в Строгине и апартаменты в Болгарии.
Ссылка на источник: Domania.ru
