По стоимости элитного жилья Москва занимает третье место в мире — дороже только в Лондоне и Монако (при этом объем предложения в пять-семь раз меньше, чем в Лондоне). Эксперты уверены, что последствия кризиса в данном сегменте еще сказываются, но общая ситуация уже намного лучше, чем в 2010 году.

Предложение

По традиции зимние месяцы — самое продуктивное время на рынке городского жилья. Нынешний сезон не стал исключением. Спрос, начавший расти в октябре 2010-го, достиг максимума к декабрю. В январе отмечено затишье, преимущественно шло завершение ранее начатых сделок. В феврале рынок заметно оживился, спрос повысился, сообщают аналитики Great Reality, хотя покупательская активность этой зимой была ниже, чем прошлой. По данным компании Evans, за I квартал на продажу вышло 13% от общего числа объектов. Пик поступлений пришелся на вторую половину февраля и март. Основная часть новых квартир располагается в центре и в районе Кутузовского проспекта. Суммарный объем предложения в самых дорогих местах столицы составляет 2 295 первичных и вторичных объектов. Лидируют районы Тверской (22,7%), Арбат (20,9%) и Замоскворечье (13,5%). Больше всего элитки предлагается на Остоженке, меньше всего — на Якиманке, где объем дорогого жилья сравнительно невелик, говорят специалисты Penny Lane Realty. Эксперты Evans добавляют, что соотношение первички и вторички в элитном сегменте составляет 28% к 72%.

По данным IntermarkSavills, на начало года продажи велись в 26 элитных новостройках, за три месяца вышли еще четыре проекта. То есть в конце марта на первичном рынке было представлено 30 комплексов премиум-класса (в двух идут исключительно закрытые продажи) объемом 2,2 тыс. квартир площадью порядка 360 тыс. кв. м. Около половины этих новостроек введено в эксплуатацию до 2011 года. Доля элитных проектов со сроком сдачи в нынешнем году составляет 27% от общего количества, со сроком в 2012-м и позднее — 20%. По словам директора департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills Дмитрия Халина, площадь 53% квартир составляет 100-200 кв. м, 16% — 200-250 кв. м. На компактные по меркам сегмента квартиры (до 100 кв. м) приходится 14%. Эксперты компании Evans добавляют, что доля трехкомнатных квартир составляет около 37%, двух- и четырехкомнатных — по 25%, пятикомнатных и больше — 13%.

Среди районов по объему строящегося жилья высшей категории лидируют Хамовники, где реализуется 11 проектов жилой площадью около 146 тыс. кв. м. Значительные объемы сосредоточены в Замоскворечье, Тверском и Пресненском районах — 15%, 13% и 12%, сообщают специалисты IntermarkSavills. «Учитывая нежелание властей инициировать новые стройки в пределах Садового кольца, наиболее перспективными остаются районы Тверской, Арбатский и Замоскворечье, где еще много исторических особняков, — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Уверен, что в ближайшие три-четыре года внимание девелоперов сконцентрируется на этих территориях. В результате административного регулирования рынка стал менее перспективным Краснопресненский район. Ранее надежды застройщиков были связаны с развитием проекта «Москва-Сити», однако правительство Москвы уже расторгло инвестконтракты на сооружение здесь 300 тыс. кв. м».

Спрос

По данным IntermarkSavills, в течение I квартала заключено порядка 100 первичных сделок с элитными квартирами, то есть примерно по 30 в месяц. Максимальный спрос пришелся на Тверской район и Хамовники (Остоженка и Плющиха) — 24% и 23% продаж. Тверской вышел в лидеры благодаря ЖК «Итальянский квартал» (более 10% сделок), говорят эксперты компании. Также большой интерес вызывают Пресненский район и Замоскворечье — по 16% сделок. В целом спрос увеличился на 10% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5% по сравнению с I кварталом 2010 года, добавляют специалисты Evans. Наибольшая активность потребителей зафиксирована во второй половине марта. Основными аргументами в пользу покупки становились близость к центру либо к западным районам, расположение квартир в отремонтированных дореволюционных или новых элитных домах (как правило, со стоянками), удачная планировка и хорошая отделка. Также учитывалось наличие парков, детских садов и престижных школ поблизости. Около 41% обратившихся планировали купить жилье стоимостью до $450 тыс., 27% — за $0,45-1 млн, 32% — дороже $1 млн.

«Потребительские предпочтения четко обозначились еще осенью 2009-го», — поясняет генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality Наталья Ракова. Главным критерием стала функциональность. Покупается только лучшее из предложенного — в основном объекты без недостатков по среднерыночной цене либо самые дешевые. Наиболее популярными в центре были двух-трехкомнатные квартиры стоимостью $0,5-1 млн. В других районах спросом пользовался современные панель и монолит по $4,5-7 за кв. м. Большинство клиентов искали жилье с ремонтом.

Основная масса сделок (84%) приходится на трех-, четырех- и многокомнатные квартиры, говорят специалисты IntermarkSavills. В I квартале наиболее востребованными были объекты площадью 100-200 кв. м (67%). По сравнению с тем же периодом 2010-го увеличился спрос на жилье просторнее 200 кв. м (25% против 18%). Средняя комнатность реализованной за январь-март элитной квартиры составила 3,4 комнаты, средняя площадь — 168 кв. м (в I квартале 2010-го — 165 кв. м).

Цены

Во втором полугодии 2010-го жилье в самых дорогих районах Москвы, как и прогнозировалось, дорожало на 0,2-0,7% в месяц. Более интенсивный рост демонстрировали отдельные объекты на Арбате (от 3%), Остоженке (от 5%), в Замоскворечье (от 7%). «Это касается преимущественно первички, — комментирует А. Зиминский. — Причинами стали не только возвращение интереса покупателей к новостройкам, но и рост степени готовности самих объектов, а также незначительное количество новых проектов на стадии котлована». В I квартале нынешнего года существенных изменений по сравнению с зимой 2009/2010 не произошло, цены на элитку остались практически теми же, что и в предыдущем. Дорожали по-прежнему лишь отдельные квартиры в новых домах с качественной отделкой (до 5%), сообщают специалисты Evans.

Как сообщают в IntermarSavills, за I квартал средневзвешенная удельная стоимость предложения элитной первички увеличилась на 2% (в четверти проектов — на 5-10%) и к концу марта составила $17,2 тыс. за кв. м. Наибольший рост зафиксирован в Таганском и Тверском районах — почти на 10%. В Красносельском произошло снижение на 3,5%. Текущая средняя цена элитного жилья уступает докризисному максимуму 25% долларах и 7% в рублях. По отношению к дну, достигнутому в октябре 2009 года, к концу I квартала 2011 года долларовые и рублевые цены поднялись более чем на 40%.

При этом, по данным Chesterton, Москва находится на третьем месте по стоимости элитного жилья в мире после Лондона и Монако: $6,5, $29,5 и $54 тыс. за квадратный метр соответственно. Самая дорогая квартира на Остоженке стоит $44 192: три комнаты, общая площадь 181 кв. м, в жилом комплексе по адресу: Бутиковский пер., 5. Квартира одна на этаже, в ней высокие потолки, панорамные окна, выполнен дизайнерский ремонт в стиле минимализма с элементами ар-деко, интерьер оформлен дорогой мебелью от известных производителей. Самый дешевый элитный объект предлагается за $13 062 в «Доме на Гиляровского» (Сретенка). Это четырехкомнатная квартира со свободной планировкой, без отделки, общей площадью 138 кв. м.

Прогнозы

Предположения экспертов относительно дальнейшего поведения цен различны, однако большинство ожиданий сводится к тому, что роста следует ждать лишь тогда, когда спрос начнет доминировать над предложением. «Пока видимых предпосылок к повышению нет, поскольку предложение по-прежнему доминирует», — полагает Н. Ракова. Однако специалисты Penny Lane Realty ожидают в первом полугодии увеличения объема инвестиционных сделок, что укрепит тенденцию роста стоимости квадратного метра. К концу года по ряду элитных объектов коррекция составит 12-15%, более привлекательные предложения в зависимости от индивидуальных характеристик подорожают еще заметнее.

По мнению Д. Халина, повышение цен продолжится. «В ближайшее время мы ожидаем небольшое оживление на рынке, — говорит управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. — Поскольку основная масса нынешних покупателей собираются использовать недвижимость для себя, именно в весенние месяцы актуальна и удобна покупка квартиры и приведение ее за лето в порядок к новому учебному году или деловому сезону. Если оживление продлится до начала лета, в будущем квартале возможен рост средней стоимости на 1,5-2,5%».

Ссылка на источник: Domania.ru