Для тех, кто хочет купить квартиру с отделкой в уже давно сданном доме бизнес-класса, рынок подготовил две новости: хорошую и плохую. Хорошая заключается в том, что за период кризиса объем предложения на вторичном рынке жилья бизнес-класса возрос более чем на 40%. А плохая - в том, что такие бизнес-квартиры дороже.
Рынок вторичного бизнес-класса демонстрирует достойную устойчивость. К примеру, если спрос по "первичке" здесь сократился в кризисный период в 6-8 раз, то на "вторичке" объем сделок уменьшился всего вдвое. При этом квартиры без ремонтного шума и риска несдачи оказываются дороже новостроек класса "бизнес" примерно на 30%. Объяснение этому стоит искать частично в том, что многие частные инвесторы, вложившиеся в проекты в 1996-1998 годах, на сегодняшнем стагнирующем рынке стремятся выйти из ранее произведенных инвестиций, продав приобретенные ранее квартиры.
Инвестиционный перевес
По данным руководителя отдела стратегического консалтинга и оценки, партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, суммарный объем вторичного предложения квартир бизнес-класса, построенных после 2000 года, сегодня составляет около 6500 объектов. Интересно, что эта цифра более чем в два раза превышает объем предложения, представленный на первичном рынке, где сейчас к продаже предлагается около 3000 объектов. "Таким образом, соотношение между вторичным и первичным предложениями составляет 70% на 30%. В докризисный период указанное соотношение было обратным. На первичном рынке в продаже находилось 8000-9000 квартир, а на вторичном - 4000-5000 квартир. Если говорить о спросе, то из 3000 сделок с квартирами бизнес-класса, заключенных в 2009 году, около 60% приходится на вторичный рынок. В докризисный период в этом сегменте ежегодно заключалось 13 000-15 000 сделок. При этом на вторичный сегмент приходилось не более 15-20%", - объясняет Дмитрий Халин.
Конечно, такие изменения произошли не за один день. Ведь в период кризиса бизнес-класс оказался самым пострадавшим сегментом на рынке недвижимости и ему "досталось" больше всего. Холодной осенью 2008-го спрос на квартиры в домах бизнес-класса резко уменьшился, а на первичном рынке и вовсе практически испарился. "Первые признаки "оттепели" стали наблюдаться только в марте 2009 года: в тот период был отмечен ценовой минимум по подавляющему количеству новостроек бизнес-класса. Но все-таки это были единичные покупки, и прежде всего в домах, где наблюдалась высокая степень готовности объектов и, самое главное, продолжились строительные работы", - вспоминает управляющий партнер Evans Анна Левитова. По ее данным, на сегодняшний день доля покупок на вторичном рынке составляет около 75% от всего объема сделок с жилой недвижимостью бизнес-класса и, следовательно, около 25% - на первичном рынке.
"В этом году спрос на жилье в данном ценовом сегменте был различен: наибольшая активность наблюдалась в конце весны - начале лета, к началу осени активность покупателей значительно сократилась, сейчас мы опять видим некоторое оживление, но оценивать его пока рано", - говорит она. Что касается предложения, то после кризиса было разморожено значительное количество проектов бизнес-класса. К примеру, продажи активизировались в ЖК Фамильный дом "Воробьево", ЖК "Аквамарин", "Легион II", "Imperia Tower", ЖК "4 Ветра", ЖК "Скай Хаус" и других объектах. А вот в качестве примера неудачных продаж эксперт приводит жилищные комплексы, где есть множество предложений по переуступке прав требования.
С документами
По мнению экспертов, в течение всего 2009 года сделки проходили в минимальном бюджете - с маленькими квартирами и только с теми, по которым свидетельство о собственности уже получено. "В первом полугодии, особенно во втором квартале 2010 года, мы наблюдали повышение спроса во многих сегментах рынка, в том числе на объекты недвижимости бизнес-класса в ценовом диапазоне от 15 до 45 миллионов рублей. В это время по-прежнему интерес покупателей к новостройкам, продающимся по переуступке, был существенно ниже, чем к квартирам с оформленными документами на собственность", - говорит Анна Левитова. Также, по ее словам, большой интерес вызывали предложения с отделкой.
Что же касается предложения "бизнес-вторички" в общем объеме предложений на рынке вторичного жилья, то до начала известных кризисных событий доля данного сегмента в общем объеме предложения вторичного жилья достигала 40%, считает руководитель департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья" Андрей Банников. "В кризисный период вследствие длительной ценовой корректировки с осени 2008 года по декабрь 2009-го, многие собственники предпочли уйти с рынка, заняв выжидательную позицию либо переориентировав свои объекты в сектор аренды. В основном это коснулось продавцов инвестиционных квартир, преимущественно бизнес-класса, приобретенных несколькими годами ранее с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, показатель бизнес-класса в общем объеме предложения вторичной недвижимости снизился до 25-27% и до сих пор остается на этом уровне".
Эксперты сходятся во мнении, что сейчас дела на рынке вторичной недвижимости с определением "бизнес" идут весьма неплохо. "На рынке вторичной недвижимости бизнес-класса сейчас складывается очень хорошая ситуация: предлагается масса вариантов в большом количестве жилых комплексов, например "Золотые ключи", "Воробьевы горы", "Триумф-Палас". Документы на такое жилье понятны и прозрачны, спрос активный, - говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. - Скорее, можно говорить об общем влиянии кризиса на покупательский спрос. Ни для кого не секрет, что большое количество сделок в бизнес-классе проходило с привлечением ипотечных средств. А в кризис, как известно, банки практически заморозили выдачу ипотечных кредитов. Поэтому уместнее говорить о кризисе покупательной способности в целом".
И действительно, на фоне подъема интереса к "бизнес-вторичке" можно отметить усиление избирательности покупательских предпочтений. "Продажи несомненно имеют место быть, однако не в тех объемах, которые наблюдались до кризиса 2008 года. Сегодня покупатели стали более разборчивы и отдают предпочтение квартирам с готовым пакетом правоустанавливающих документов, без каких-либо "подводных" камней и в наиболее ликвидных объектах", - говорит консультант департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard Любовь Завгородняя.
По ее словам, удачно продаются объекты, отвечающие всем требованиям жилья бизнес-класса, в числе которых достойное местоположение, внутренняя и внешняя развитая инфраструктура объекта, огороженная территория и видовые характеристики. К примеру, таким требованиям отвечают квартиры в ЖК "Воробьевы горы", "Золотые ключи-2", "Кутузовская Ривьера", "Шуваловский". Более сложно реализуются квартиры со "слабыми параметрами": с проблемами с планировкой, с отсутствием машино-мест в паркинге и другими характеристиками со знаком "минус".
Плюс 30%
Что же касается цен на метры вторичной бизнес-недвижимости, то, по данным компании IntermarkSavills, средневзвешенная по всему объему текущего предложения цена на вторичные квартиры бизнес-класса составляет около $8000 за кв.м. На первичном рынке цена составляет $5600 за кв.м. Таким образом, ценовая вилка между вторичным и первичным рынком составляет около 30%. Разумеется, стоимость квартиры зависит от различных параметров: площади, качества, месторасположения, инфраструктуры и многих других характеристик. В среднем стоимость квартиры на вторичном рынке бизнес-класса составляет в настоящее время примерно $750 000-800 000, по данным компании Evans. При этом на рынке новостроек стоимость во многом зависит от стадии готовности объекта.
Участники рынка делают осторожные прогнозы по развитию рынка "бизнес-вторички". "В ближайшие годы вторичное предложение квартир бизнес-класса будет плавно сокращаться. Основная причина этого в том, что в последние два года инвестиционные покупки новостроек бизнес-класса с целью дальнейшей перепродажи практически равны нулю. Что касается ценовых ожиданий, то текущий ценовой уровень сохранится как минимум до конца 2011 года", - уверен Дмитрий Халин.
С ним согласна и Любовь Завгородняя. "Рынок вторичного бизнес-класса будет оставаться без существенных изменений, пока предложение превышает спрос. Учитывая стабилизацию экономики и рынка недвижимости в целом, ожидать нового снижения цен не стоит, рост также будет незначительным", - говорит она.
По информации компании "Азбука Жилья", в IV квартале 2010 года ожидается дальнейший рост вторичного рынка жилья, который будет выражаться в увеличении числа совершаемых сделок, а не в удорожании площадей. Годовой прирост средней цены предложения в целом по Москве, вероятнее всего, составит около 10%, в бизнес-сегменте - 7-8%. "Прогнозировать достаточно сложно. В ближайшем будущем мы не предполагаем повышения стоимости, поскольку предложение превышает спрос. Также ожидаются задержки с завершением строительства зданий при отсутствии финансирования, соответственно продолжится смена собственников недостроенных зданий. Продажи лучше всего будут идти у застройщиков, которые смогут пройти госкомиссию, или у кредиторов, которые смогут заставить финансируемых ими застройщиков завершить стройки и оформить собственность", - подытоживает Анна Левитова.
Ссылка на источник: Финансовые Известия
