Автор статьи:Ольга Казанджян

В преддверии праздника 8 Марта поговорить о дальнейших перспективах развития этого рынка мы пригласили первых лиц ведущих риелторских агентств Москвы — очаровательных и успешных женщин, не один год работающих на рынке элитной недвижимости.

Действующие лица:

Анна Левитова, Evans

Светлана Панфилова, Panfilova Realty

Татьяна Вакуленко, Home-hunter

Белла Ильинская, Mainstreet

Ольга Кули-Заде, «Салонъ Недвижимости»

Татьяна Ковешникова, «Салонъ Недвижимости»

Ольга Синева, «Салонъ Недвижимости»

Ольга Казанджян, «Салонъ Недвижимости»

Елена Строганова, «Салонъ Недвижимости»

С.Н.:Как вы можете охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке элитной недвижимости?

Светлана Панфилова: Все не так плохо, как мы думаем, все еще хуже. Я хочу сказать, что мы еще не почувствовали кризис в полном объеме, многие не осознали, что произошло. Вместо того чтобы работать на опережение, большинство даже не в состоянии следовать за ситуацией, которая стала естественным результатом мировой финансовой политики. На мой взгляд, госпожа Россия сыграла не последнюю роль в формировании мировых цен на недвижимость, став источником свободных денег, которые в огромном количестве выливались за рубеж. Долгое время считалось, что зарубежный рынок более стабилен, в результате недвижимость там стала подниматься в цене — это мне не раз подтверждали зарубежные партнеры. Россия сначала догоняла Запад по ценам, а потом уже не могла остановиться — двигалась по инерции. Кроме того, многие брокеры должны признать, что отчасти сами помогали активному росту цен на рынке. Практически у каждого застройщика есть свой консультант. Зачастую, чтобы убрать конкурентов, риелторы называли цену выше существующей на рынке, «гарантируя» продажи (обязательно «закрытые») некой мифической клиентской базе, а застройщики слышали то, что хотели услышать, и закладывали в проект сверхприбыль. В результате цены на уровне пакета документов стали равны ценам на стадии сдачи объекта.

Между тем стабильность оказалась призрачной, и, как результат, год назад разразился ипотечный кризис. Очень легкомысленно было предполагать, что он нас не коснется, ведь кредиторами в России и за рубежом выступали практически одни и те же инвесторы.

Белла Ильинская: Не думаю, что правильно говорить за всех брокеров. Мы, например, наоборот, советовали девелоперам, которые к нам приходили консультироваться, не раздувать цены, а снижать их и использовать это конкурентное преимущество, чтобы быстро реализовывать проекты. А быстро реализованный проект — это успешный проект! Соответственно, от этого имидж девелопера только улучшался и доверие к нему росло.

Анна Левитова: Мне не очень нравится выражение «раздутые цены». К тому же цены при наличии кредита и его отсутствии не могут быть одинаковыми. Раньше застройщики считали, что, чем продавать сегодня со скидкой, лучше занять денег в банке — это и стоить будет дешевле, и через пару лет можно будет продавать квартиру совсем по другой цене. Когда к нам приходили застройщики и спрашивали, сколько будет стоить такой-то дом в таком-то месте, мы смотрели на цены предложения и говорили, что сегодня дома на такой-то стадии стоят вот столько, но мы не утверждали, что завтра можно будет продать это на 40% дороже. Они считали сами: если два года назад я продал в этом же месте такой же дом по такой-то цене, а сегодня эта цена уже настолько выше, значит, еще через какое-то время я смогу продать еще дороже.

Татьяна Вакуленко: Они сами эту цену экстраполировали. Я считаю, что цена всег да регулировалась рынком. Есть спрос -есть предложение, и есть правила рынка, по которым мы живем.

Белла Ильинская: Я согласна с Татьяной Все это время рынок рос, и цены росли вместе с ним. К тому же есть рыночные от ношения и, если клиенты продолжали при обретать объекты по предлагаемым ценам -значит, эти цены были уместны.

Светлана Панфилова: В любом случае это было вчера. В настоящее время пришла пора пересматривать ценовую политику Мне кажется, сейчас многие желающие продать зациклились на своей цене и не понимают, что сегодняшнее ценовое предложение завтра они будут считать за счастье но им, возможно, уже никто его не сделает Я думаю, что люди просто не понимают, что упущенные возможности — это еще и упущенные деньги. На мой взгляд, этим лeтoм цены вернутся к уровню 2005 года, тогда же кризис достигнет своего дна.

Анна Левитова: Я согласна со Светланой У нас сегодня есть несколько заинтересованных покупателей, чьи объективные и достаточно реальные предложения не воспринимаются продавцами. Я думаю, что многие продавцы продолжают мыслить о ценах июня и никак не могут перестроиться на новую реальность.

Светлана Панфилова: Да, это очень сложно психологически. Все они уже под считали деньги и мысленно их потратили Причем некоторые потратили не только мысленно, но и успели взять под них новы кредиты - залезли в долговую кабалу, приняли на себя обязательства. Поэтому многие сейчас отказываются от своей недвижимости в пользу кредиторов.

Анна Левитова: Несмотря на то что написано в кредитном договоре, клиенты не до конца понимают свои риски. Они думают, что в худшем случае потеряют квартиру. Но это не совсем так. Они не только потеряют квартиру, но также заплатят банку разницу между нынешней ценой квартиры и суммой кредита, а также могут потерять возможность пересекать границу, будут вынуждены сталкиваться с судебными приставами и МОГУТ даже поставить под угрозу собственность, записанную на их близких.

Светлана Панфилова: Да, это так. Люди не понимают, что обеспечением ипотечного кредита является не только квартира. Чтобы расплатиться, некоторым придется продать все. что имеют, и еще останутся должны.

Анна Левитова: К сожалению, в России, в отличие от других развитых рынков, отсутствует положение о личном банкротстве, которое защищает не только кредитора, но и заемщика, позволяя человеку сохранить минимум, необходимый для того, чтобы снова встать на ноги. Например, в США человек, объявивший себя банкротом, ближайшие пять дет не может брать кредит, но. если через это время он восстанавливает свою платежеспособность, он снова может действовать. В России в настоящий момент это невозможно.

С.Н.: Как меняется рынок элитной недвижимости в условиях кризиса?

Татьяна Вакуленко: Хочу сразу отметить одну тенденцию. Раньше многие застройщики предпочитали не работать с риелторами, открывая собственные отделы продаж и аффилированные риелторские компании, даря кризису, сегодня они активно работают с риелторами и предлагают хорошую комиссию. Людям важно, чтобы информацию донесли до покупателей, а для этого нужны риелторы - и чем больше их будет, тем лучше.

Белла Ильинская: Да, ситуации выравнивается, многие застройщики стали понимать, что отдел продаж и риелторская компания -это абсолютно разные вещи. Многие аффилированные компании уже закрылись.

Светлана Панфилова: Действительно, цепочка взаимоотношений застройщик-риелтор меняется. Застройщики становятся более лояльными и чаще идут навстречу. Они прекрасно понимают, насколько важен сейчас каждый покупатель. Вместе с тем я считаю, что ситуация изменилась по сути своей. До недавнего времени недвижимостью у нас занимались как инвестиционным бизнесом. По этой причине до сих пор во многих элитных домах часть квартир пустует и никто в них никогда не жил, хотя дом был сдан 5, 6, а то и 10 лет назад. Зато все они уже с богатой историей — там двойные, тройные инвестиции, кредиты... А сейчас на рынке в основном — конечный потребитель. Это меняет рынок в принципе.

Анна Левитова: Я думаю, что описанная Светланой ситуация невозможна в Лондоне или Нью-Йорке, поскольку там, в отличие от России, очень высокая цена обслуживания и владения недвижимостью. Никто не станет покупать квартиру и держать ее пустой, потому что люди воспринимают вложенные деньги как что-то, что должно себя окупать. Наши соотечественники спокойно приобретают недвижимость без внутренней отделки и даже не пытаются ее отремонтировать и сдавать, потому что подобные ежемесячные доходы не воспринимаются ими как достаточные.

Светлана Панфилова: В России привыкли к другим прибылям. Например, если в Европе 20% считается нормальной прибылью, то у нас минимальный доход должен быть на уровне 100-150%, а если выходит 200% — то это уже идеальный вариант.

Белла Ильинская: Я думаю, что в ближайшее время мы будем работать на рынке готового и вторичного жилья. Люди боятся вкладывать деньги в проекты на начальной стадии строительства, хотя, конечно, есть и такие, кто говорит: «Нам все равно, показывайте нам самые интересные и дорогие новые проекты».

Анна Левитова: Мне кажется, это как раз влияние кризиса. Во-первых, люди не желают сегодня покупать квартиру, которая требует дальнейшей работы и вложений. Большинство из них либо хотят просто въехать и жить, либо купить и сдавать. Никто не стремится приобретать поток расходов. Люди хотят купить дальнейший поток доходов. Поэтому сейчас мы видим, что спрос на квартиры с отделкой и с оформленной собственностью вырос.

Татьяна Вакуленко: Бывает, что люди боятся покупать квартиру без документального подтверждения собственности, даже когда дом стоит и в нем готова внутренняя отделка. Раньше — не боялись.

Анна Левитова: Мне кажется, что и тогда эти риски не были оправданны, тем более они не оправданны сегодня.

Светлана Панфилова: Действительно, во многих элитных домах люди получали собственность только через 4, 5, а то и 10 лет, и, как правило, через суды.

Белла Ильинская: С другой стороны, несколько лет назад у людей не было выбора, потому что ни во вторичке, ни в сегменте готового жилья невозможно было найти качественный продукт, ведь у нас достаточно молодой рынок. Все достойные элитные объекты в то время только строились, а люди хотели жить хорошо, и их не пугала возня с документами.

Светлана Панфилова: На самом деле не все так грустно. Сейчас наконец-то ввели законодательное постановление о том, что без определенного пакета документов нельзя начинать строительство. Естественно, нарушения встречаются, но пакет документов стал более полным. Так что сейчас у людей все-таки появился выбор. Многие объекты дешевле достроить, чем законсервировать.

С.Н.: Изменились ли в условиях кризиса критерии понятия «элитная недвижимость» и как сегодня меняются предпочтения потребителей?

Анна Левитова: Требования покупателей в кризисной ситуации становятся объективно выше, поскольку и предложений в настоящее время значительно больше. Мне кажется, что и вкусы клиентов эволюционировали: сначала все хотели что-то монолитно-бетонное, но постепенно люди стали понимать, что дом 1913 года не сможет быть построен больше никогда, а новых домов появится еще великое множество. Поэтому старина сегодня обладает объективной ценностью. Возможно, это, скорее, западные тенденции, но они обычно у нас приживаются.

Белла Ильинская: Само понятие элитной недвижимости со временем становится ближе к действительности, а кризис откорректирует эту ситуацию еще быстрее. Произойдет некий естественный отбор, так как люди поймут, что такое настоящая элитная недвижимость, и будут покупать ее. Прослойка инвесторов-спекулянтов сейчас ушла с рынка, и те предложения, которые не совсем, скажем так, элитные, постепенно придут к тем ценам, которым они соответствуют, а элитный продукт будет иметь адекватные спрос и ценность.

Светлана Панфилова: Элитный рынок в Москве уже сформировался. Определились элитные районы, и вряд ли они будут меняться. Думаю, что сейчас мы едва ли сможем услышать слова «элитный дом в Жулебино»... Сегодня это абсолютно другой рынок, где представлено большое коли чество шикарных, прошедших реконструкцию доходных домов с великолепными классическими фасадами... Вместе с тем, меня беспокоит то, как развивается центр. Он развивается стихийно, спонтанно и эклектично. Нет единого градостроительного плана. Мне кажется, сейчас настала пора разработать некую глобальную концепцию развития Москвы.

Татьяна Вакуленко: Меняются не только предпочтения клиентов, меняется и качество предложения. Если раньше за определенную сумму мы могли предложить объект одного качества, то теперь за эти же деньги покупатель может приобрести недвижимость гораздо более высокого уровня. Кроме того, я согласна со Светланой в отношении характера застройки города. Зачастую застройщики обесценивают собственные объекты, например, возводя перед зданием с прекрасным видом на набережную другой дом, который, в силу того что он значительно выше, этот вид полностью перекрывает.

С.Н.:А какова ценовая динамика сегодняшнего дня?

Белла Ильинская: На мой взгляд, кризисные цены на качественные объекты - это не более чем иллюзия. Я не могу согласиться с утверждением, что по объему предложение увеличилось на 40% и повсеместно снизилось в цене. В частности, это касается элитного сегмента. Наши застройщики на Рублевке сейчас вообще повышают цену. Более адекватными по цене становятся объекты, которые были заведомо переоценены.

Светлана Панфилова: Да, сегодня под видом дисконта на рынке появляется много неликвида. Предлагают очень хорошие скидки, но либо по документам, либо по каким-то другим параметрам эти объекты непригодны. Но мы знаем и отслеживаем весь неликвид на рынке, знаем, сколько лет он уже продается и почему никогда не продастся... В то же время я думаю, что с течением времени ситуация меняется. Сейчас те, кто никуда не спешил полгода назад и не хотел снижать цены, уже торопятся и предлагают скидки даже больше, чем им предлагали изначально, а те, кто действительно может подождать, просто снимают свои предложения с рынка. Таких почти нет - всем нужны деньги.

Татьяна Вакуленко: Владельцы элитной недвижимости - это не те люди, кто сейчас доедает последний кусок хлеба. 80% из них просто спокойно ждут, когда этот кризис закончится. В большинстве случаев у них нет задачи заработать - у них другие основные бизнесы.

Анна Левитова: Мне представляется, что сегодняшние цены очень различны и существенно зависят от ситуации продавца. Сейчас большинство покупателей осознало, что они никогда не дождутся такой ситуации, когда на объектах будет написано: «Все за полцены!» - хотя бы потому, что есть люди, которые хотят продать свой объект по определенной цене, и они не обременены ни долгами, ни другими обстоятельствами, вынуждающими их торопиться. Они просто снимают свое предложение с рынка, и мы, безусловно, видим подобную тенденцию. В то же время покупателям сегодня важно осознать, что даже если 19 из 20 их ценовых предложений на покупку будут отвергнуты, найдется кто-то, кто, ввиду своего достаточно тяжелого положения, согласится на предложенную цену. Именно эту стратегию я рекомендую сегодня всем нашим клиентам, потому что ситуация, когда все участники рынка находятся в одинаковом положении, невозможна. Кто-то занял больше, кто-то меньше - и это объективно.

С.Н.:Когда, по-вашему мнению, на рынке начнется оживление?

Белла Ильинская: По моим ощущениям, сегодняшний застой должен полностью пройти весной, а пока мы ожидаем стабилизации. Что касается цен в элитном сегменте, то я думаю, что рано или поздно они вернутся к докризисному уровню. Количество «элитных квадратных метров» ограничено, Остоженка — не резиновая, и здесь, как и в случае с Нью-Йорком, в независимости от кризиса все равно есть и будет спрос. А поскольку любой штучный продукт стоит недешево, я думаю, цены будут расти и вернутся на прежний уровень.

Татьяна Вакуленко: Мы ожидаем стабильности где-то к концу 2009-го - началу 2010 года, хотя сделки есть и сейчас. Что касается цен, то после кризиса мы, скорее всего, вернемся к ценам 2007 года.

Свтелана Панфилоова: Мне кажется, после выхода из кризиса уже не будет таких цен, как были до него, даже по прошествии времени. Есть поговорка: мало знать себе цену, нужно еще и пользоваться спросом...

Татьяна Вакуленко: Но ведь спрос есть!

Светлана Панфилова: Наши клиенты — это люди, которые не только имеют деньги, но и знают им цену. Сейчас мы переживаем лишь первую волну кризиса, и, по-моему мнению, на выход из него, даже при самых благоприятных условиях, потребуется как минимум 5, а то и 7 лет. Год-два понадобится только на восстановление банковской системы. Да и к прежним ценам рынок уже не вернется. Что касается всплеска активности, то я думаю, что пик его придется на март. Тому есть объективные причины: в «кэше» тоже долго «сидеть» нельзя.

Анна Левитова: Я согласна со Светланой в отношении спроса. В первую очередь он должен быть платежеспособным. Очевидно, что на качественную недвижимость спрос будет всегда, однако непонятно, смогут ли люди профинансировать свои желания. Что касается выхода из кризиса, то я думаю, что «заграница нам поможет», потому что восстановление нашей экономики зависит от того, как скоро от последствий кризиса начнет восстанавливаться мир. В этом процессе мы просто зрители, потому что не можем повлиять на то, сколько будет стоить наша нефть, а от нее зависят цены на недвижимость.

В то же время я полагаю, что после кризиса, рынок станет немного другим. На нем будет другой, более образованный покупатель и другой, более внимательный к нуждам покупателя продавец, и ждать этой перестройки рынка долго не придется.

Светлана Панфилова: Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Верится с трудом, что кто-то бросится нам помогать, особенно «заграница». Боюсь, не смогу вспомнить ни одного случая какой-либо помощи. Сильная Россия никакой загранице точно не нужна. Пора начать уважать себя и думать на долгую перспективу. Нужно прекратить расписываться в собственной несостоятельности, хотя бы исходя из соображений, что запасы нефти не бесконечны. Пора развивать собственную экономику. Говорят, кризис — это время новых возможностей, вот и нужно их использовать.